在全球经济的风云变幻中，投资时机的把握至关重要。曾经，世界各地的排水井盖突然消失，掀起了一场全球范围的盗窃潮。这在2004年的中国台湾、蒙古等地首先发生，随后在亚洲、欧洲和美洲掀起热潮。这一现象的背后是中国对原材料的巨大需求，推动废金属价格飙升，吸引了不少盗贼。
当时，很少有人能意识到这一时刻的重要性：中国经济正在迈向强国之路，其规模和力量不断增长，逐渐超越了美国。新的工厂和大量的劳动力涌入市场，导致商品价格急剧下跌，通货膨胀率创下新低，利率也接近20年的连续下降。
超低利率时代即将结束吗？央行开始收紧政策，因全球疫情的结束而引发通胀，这是否意味着超低利率时代的终结呢？如果金融危机后的时期是个例外，那么投资房地产将需要更加审慎的方式。不到两年前，投资者可以以略高于百分之一的利率借款购买房产，并获得百分之三或四的回报。现在，存放在银行或投资政府债券的现金收益相当可观。
随着人口老龄化、不稳定的地缘政治局势以及巨额支出的能源转型将导致借贷成本上升。全球大的资产管理公司预计未来五年10年期国债收益率将在5.5%左右徘徊，这将抑制许多市场的房地产价值，尤其是美国。
尽管利率上升，高端住房市场目前仍表现坚挺。Knight Frank高端全球城市指数覆盖的46个市场在截至2023年9月的一年内平均价格上涨了2.1%，这是自2022年第三季度以来的强劲增长率。
如果通胀出现不利的意外，需求的复苏可能会受到打击。特别是美联储面临着经济增长速度仍接近5%，只有一些初步的降温迹象。在上周选择将联邦基金利率保持在5.25%至5.5%的目标范围时，美联储主席杰罗姆·鲍威尔提到更高的长期借贷成本可能成为进一步加息的替代。美国国债收益率随后下跌，投资者解读为更温和的前景（再加上次日发布的温和的就业报告），在一定程度上抵消了鲍威尔最初持有的逻辑。
只有在利率开始下降之后，需求和高端房产价值的更持久的上升才有可能实现，而这在2024年中期之前不太可能发生。想了解哪些城市表现优异及其原因的详细信息，请咨询美亚置业。
供应紧缺推高了许多市场的房价。滑雪市场特别受到疫情的迷你繁荣影响，导致市场供不应求。Knight Frank发布的滑雪地产报告显示，与疫情爆发前相比，法国三个关键度假胜地的房源平均减少了56%（见图表）。山区生活的吸引力、重新与大自然连接的机会以及优先考虑健康和健身——由于新的灵活工作时代更易实现——这对阿尔卑斯山脉地区是个福音。在世界顶级滑雪胜地，高比例的现金买家意味着高利率环境对他们购买滑雪房屋的兴趣影响不大。
在截至2023年6月的12个月内，豪华滑雪别墅的平均价格增长了4.4%。除去疫情年份，这是自2014年以来最强劲的增长率。
瑞士度假村连续第二年名列榜首，其中有三个讲德语的度假村——克洛斯特（16%）、达沃斯（13%）和今年的新增之一——安德马特（9%），位居前列。每个度假村都存在严重的房源短缺和基础设施改善，这推高了房价。夏蒙尼（7%）保持着法国阿尔卑斯山脉佳表现的头衔，这是一个真正的全年度胜地，其在旺季人口从1万增加到13万。
全球房地产市场正面临着前所未有的挑战和机遇。随着利率的上升，投资者需要更加谨慎地评估风险和回报，同时也要关注市场的供需变化和区域差异。高端住房市场和滑雪市场虽然目前仍然保持着强劲的增长势头，但也不能掉以轻心，因为通胀和竞争的压力可能会在未来发生变化。
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2023.11.08
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