近年来，澳大利亚首府城市房价排名发生了显著变化。2020年3月新冠疫情爆发初期，悉尼的平均住宅价值最高，紧随其后的是墨尔本、澳大利亚首都地区和布里斯班。而当时，珀斯在平均住宅价值中排名第七。
快进至2024年8月，根据corelogic的最新数据，墨尔本的平均住宅价值为77.6万澳元，已经在八个首府城市中排名第六，仅高于达尔文（50.4万澳元）和霍巴特（65.5万澳元）。目前，悉尼与墨尔本的住宅价值差距达到了52.1%，这是自1999年6月以来两大城市最大差距。
悉尼仍然保持着118万澳元的最高平均住宅价值，但与中等城市的差距已大幅缩小。悉尼的平均值仅比布里斯班高出35%，这一差距为2013年7月以来最小，同时悉尼对阿德莱德的49%溢价也是自2013年5月以来最低。与珀斯的50.3%溢价同样为2015年6月以来的最低。
澳大利亚房价排名变化的原因不仅在于住宅价值变化的速度，也与住房构成密切相关。
房价变化速度：城市间的显著差异
过去五年，全国住宅价值上涨了47.9%，城市之间的差异极为显著。珀斯的房价自2019年8月以来飙升了76.4%，布里斯班上涨71.5%，而阿德莱德则上涨了70.8%。相反，墨尔本的房价仅上涨了19.8%，悉尼则上涨了43.1%。
这种在中等规模城市中房价的快速增长是导致平均住宅价值排名发生变动的关键因素。在过去12个月中，首府城市房价年增长率的25.6个百分点的差异，是自2006年采矿业繁荣期以来最大。
有人指出，疫情以来各城市房价变化速度不同的原因包括移民模式的变化、房屋供应的差异等。严格的社交隔离措施使得墨尔本的移民流出，而布里斯班、珀斯和阿德莱德则从中获益，吸引了大量墨尔本的居民。与此同时，维多利亚州的内部移民数据至2023年底仍显示出轻微的负流入，而新南威尔士州、塔斯马尼亚、北领地和澳大利亚首都地区的移民状况相对稳定。
房屋供应的变化也是推动增长趋势异化的重要因素。维多利亚州在过去十年中完成的住宅数量远超其他州和领地，而澳大利亚首都地区的公寓完工量持续上升。
住房构成影响：多单位住宅的角色
墨尔本、阿德莱德和珀斯之间的房价差异，部分源于各城市房屋类型的组成。平均住宅价值是所有住宅价值的50百分位估算综合指标。不过，按房屋和公寓分别计算时，墨尔本的住宅均价依然高于珀斯和阿德莱德。
然而，墨尔本在多单位居住空间的比例显著高于中等规模城市。从统计数据来看，目前墨尔本的多单位住宅占比高达33%，而布里斯班为25%，阿德莱德和珀斯仅为16%。由于公寓价值通常低于独立住宅的价值，墨尔本高比例的多单位公寓住宅压低了其平均住宅价值。
在珀斯和阿德莱德，这一密度变化不显著。在过去十五年中，珀斯的多单位住房占比仅从13%增加到16%；阿德莱德则从14%增至16%。在同一时间段内，墨尔本和悉尼的多单位住房占比分别从23%增加到33%和31%增加到39%。
根据2024年3月前12个月的年度住房完工数据，西澳大利亚州和南澳大利亚州的多户住宅完成比例仅占9.5%和14.5%，远低于全国平均的33.8%及其他首府城市的比例。随着住房可负担性加剧，州政府对大规模基础设施建设的谨慎态度，预计将促使珀斯和阿德莱德重新关注提高住房密度的问题。
2024.09.06
首页
