留学生上限27万：澳大利亚房产市场迎来巨变

澳大利亚联邦政府本周宣布了一项关于国际学生的新立法，计划2025年的新国际学生入学人数限制为27万。其中，公立大学占14.5万，3万给私立学校，职业教育和培训学校（半工半读，VET）占9.5万，以缓解移民压力。这意味着，与2023年相比，预计将减少约5.3万名学生入境。

尽管这一减幅在绝对数字上似乎不小，但考虑到去年国际学生签证发放数量创历史新高，这一政策的影响需放在更广泛的背景中分析。与疫情前的水平相比，实际减少的学生人数仅约7,000名。

虽然受影响较大的大学可能会面临财政压力，但这一上限在整体经济层面上的影响有限。国际学生的长期留学计划意味着去年入境的一部分学生仍将在澳大利亚继续学习。因此，国际学生对澳大利亚经济的积极贡献仍将持续。这一群体使教育产业成为澳大利亚第四大出口，2023财年为国家带来了364亿澳元的收入。

然而，国际学生的激增也带来了住房需求骤增的问题。由于建筑成本上升、资金短缺以及劳动力不足，新住房供应无法满足不断增长的需求。数据显示，澳大利亚去年新住宅的完工数量比实际需求少了约87,600套。

高水平的移民是当前租房危机的主要推手。截至2024年6月的12个月中，约767,120名国际学生通过临时签证抵达澳大利亚，进一步加剧了租房市场的紧张，导致租金快速上涨。例如，靠近莫纳什大学的克莱顿地区，公寓租金在12个月内上涨了20%；悉尼大学附近的格利布（Glebe）区域，也增长了17%。

虽然国际学生为澳大利亚经济注入活力，但人口增长亟需更多住房。对此，政府承认需“促进大学建设新的学生宿舍”，以惠及国内外学生。为此，近年已有州和联邦政府开始放宽对海外机构投资者在澳大利亚开发学生宿舍和住宅项目的税收限制。

目前，外国投资者通过管理投资信托（MIT）购买房地产，但预扣税高达30%。如果正在审议的立法将税率降低至15%，预计将促进外国投资者在当前租房需求高涨的情况下加大开发力度。

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