近日，澳大利亚各州政府相继向房地产投资者发送了土地税缴纳通知，这一举动揭示了近年来土地税收的急剧攀升态势。以维多利亚州为例，自2016财政年度以来，其总土地税收入剧增超过300%，预计将达到60亿澳元；与此同时，新南威尔士州的土地税也实现了近两倍的增长，从2016年的27亿澳元上升至今年接近70亿澳元。
土地税的激增不仅引发了投资者对其房地产投资组合的重新审视，而且很可能间接加剧当前的租赁市场危机。随着投资者试图通过转嫁部分税负给租户，原本供应紧张的租赁市场或将面临租金进一步上涨的压力。数据显示，虽然土地税收大幅提升，但房屋毛租金收入增长率仅为约30%，远不及同期房价增长的45%，凸显出土地税在某种程度上削弱了投资者的实际回报率。
鉴于土地税采用边际税率制度，土地持有量越大，所适用的税率越高，并且基于各州估价总监评估的未开发土地价值计算，对于投资性和度假型房产并不豁免。这种背景下，尤其是维多利亚州实施临时土地税附加费政策，大幅度降低了免税门槛至5万澳元，预计将使约38万房地产投资者首次支付土地税，尤其对持有小型物业的投资者带来较大冲击。
面对不断攀升的土地税负担，多数房地产投资者（根据ATO数据，71.5%的投资者仅持有一处投资性房产）可能被迫将其转嫁给租户，或在高昂的房产持有成本下，重新考量其房产的投资价值和持有策略。在权衡过程中，投资者应评估房产的长期投资回报是否足以抵消新增的土地税责任，优质房产因其潜在的资本增值空间可能仍具保留价值，而表现不佳的资产则可能成为被出售的对象。
相较之下，新南威尔士州虽拥有较高的土地税起征门槛——1,075,000澳元，但由于该地区的平均房价较高，投资者在享受相对较高的免税额度时，亦要应对购房成本的提升。
而南澳大利亚州和昆士兰州的土地税起征门槛分别设在668,000澳元和599,000澳元，这两地凭借相对温和的税收政策和较实惠的房价，为投资者提供了另一种投资视角。对于那些重视成本控制和投资性价比的投资者来说，这两个州或许能提供更好的投资机遇。
因此，投资者应深入理解并比较各州的土地税政策、房价水平以及租赁市场需求，全面评估不同地区房地产投资的总体成本与潜在收益。特别是对于持有较小物业的投资者，维多利亚州的土地税政策可能对其投资决策产生较大影响，需要慎重考虑维持还是调整投资组合。
为了缓解土地税带来的财务压力，我们建议投资者可考虑构建跨州的多元化投资组合，利用各州间土地税规定差异，有效分散并减轻土地税责任。将房产分布在不同州份，既能充分利用各地税收优惠，也能有效分散投资风险。比如，在南澳大利亚州和昆士兰州寻找投资标的，可以借力于较低的土地税起征点以及相对亲民的房价，实现投资成本的有效管控。
随着澳大利亚各州土地税政策的变化，投资者在制定房地产投资策略时，应充分衡量各种因素，作出理性决策，以实现最佳的投资回报和风险控制。美亚置业作为一家专门从事海外房产投资的专业机构，36年深耕海外市场，国际化专业团队能为投资者提供全面的投资咨询服务！
2024.04.10
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